机构养老与养老地产协同发展：产业链重构下的机遇与挑战

一、政策演进驱动产业格局重塑

我国机构养老服务历经三十余年发展，政策体系从单一福利供给转向多元协同发展。“十五”计划期间以社会福利机构建设为主，重点解决孤寡老人基本照护需求；“十二五”至“十三五”阶段，政策开始鼓励社会资本参与，推动公办养老机构改革；“十四五”规划明确提出构建“居家社区机构相协调、医养康养相结合”的养老服务体系，标志着机构养老从公办公营向市场化、专业化转型。

 

截至2024年，全国养老机构数量突破18万家，床位总数达860万张，但床位利用率仅为62%，反映出机构养老与社区养老服务发展的结构性矛盾。政策导向的转变体现在三个方面：

 

兜底保障强化：社会福利院、农村特困人员供养机构聚焦失能/特困老人，占比超30%；

普惠养老推进：政府通过税收优惠、土地出让等方式支持普惠型养老机构发展；

市场化加速：完全市场型养老机构占比达45%，以满足中高收入老年群体品质化需求。

二、多元参与者构建产业生态

当前养老地产参与者呈现“政府主导、多方联动”的格局，四类主体各具优势：

 

保险企业：凭借资金规模（如泰康、平安养老险管理资产均超万亿）、客户资源（覆盖超8亿寿险客户）及长期资产负债匹配优势，主导中高端养老社区建设。其“保险产品+养老社区”模式实现闭环，例如泰康之家通过20年运营形成“入住即锁定保费+终身养老服务”的独特商业模式。

房地产企业：依托土地储备和开发经验，快速切入养老地产领域。万科、保利等头部房企通过“轻重资产结合”模式，既开发高端CCRC社区（如万科随园嘉树），也布局轻资产养老公寓（如华润置地长者公寓）。

专业运营机构：聚焦服务精细化，如光大养老以“智慧养老”为核心，打造“9073”服务体系（90%居家养老+7%社区养老+3%机构养老）；

政府与社会资本合作方：通过PPP模式引入社会资本，降低财政压力，典型案例如北京海淀区养老驿站项目。

参与者差异显著：险企重资产投入占比超60%，房企依赖土地增值收益，而专业运营机构利润率可达25%-30%。这种多元格局推动产业链分工细化，但也带来标准不统一、服务同质化等问题。

 

三、运营模式与盈利路径创新

1. 重资产模式：长期主义者的选择

头部险企和房企采用“自建自营”模式，典型特征为：

 

投资规模大：单个CCRC社区投资额超30亿元，建设周期5-8年；

回报周期长：通过长期租赁（如泰康之家租期90-100年）获取稳定现金流，IRR可达5%-8%；

服务附加值高：配套医疗、康复、教育等设施，形成“一站式”养老解决方案。

2. 轻资产模式：中小机构的破局之道

轻资产参与者通过租赁物业或委托管理降低初始投入，典型案例包括：

 

养老社区托管：如绿城椿萱茂接手存量物业改造，6个月内实现盈亏平衡；

品牌输出：亲和源以“养老服务品牌+管理费”模式输出，单项目管理费收入占比达40%。

3. 租售结合模式：平衡流动性与收益性

部分项目采取“部分出售+长期租赁”策略，例如：

 

万科随园嘉树：70%房源用于租赁，30%出售给高净值客户，实现快速资金回笼与服务品质保障；

保利和熹会：通过会员制销售锁定长期客群，同步提供短期租赁服务。

四、风险挑战与未来展望

1. 核心风险警示

 

人口结构压力：老龄化加速（预计2035年老年人口占比超30%）与养老金替代率下降（当前仅为45%）的双重挤压；

盈利模式瓶颈：重资产项目IRR普遍低于5%，轻资产服务毛利率受限于人力成本上涨（年均增长10%-15%）；

政策不确定性：税收优惠力度、土地供应政策等存在调整风险。

2. 突围方向探索

 

产业链纵向整合：险企向医疗、护理等上游延伸，房企向智慧养老科技领域布局；

精准客群定位：针对活力老人开发旅居养老、文化养老产品，面向失能群体聚焦专业护理服务；

数字化赋能：应用AI算法优化床位管理，通过物联网实现健康监测全覆盖。

五、结语：迈向“银发经济”新纪元

机构养老与养老地产的协同发展，既是应对老龄化社会的必然选择，更是释放万亿级银发经济价值的关键路径。在“保险+养老社区+健康管理”的生态闭环中，险企凭借资金、客户与资源的综合优势，有望成为产业链核心主导者。然而，行业需警惕同质化竞争陷阱，唯有通过服务创新、技术赋能与精细化运营，方能在老龄化浪潮中实现可持续发展。